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中山去年成功出让13宗地块,多宗底价成交

2019-01-05 09:43 来源:南方都市报

土地市场是中山房地产市场的“先头部队”,2018年中山土地市场整体延续了上年的土地拍卖盛况,但无奈后继乏力,上半年与下半年的差距不是一般大———上半年土地招拍挂市场拍卖火热,推地必遭争抢,多个外来开发商抢位;下半年土地市场突然转冷,多宗土地从溢价到底价成交,再到流拍,最后出现大量终止拍卖土地,与流拍无异。同时,业内对今年土地市场成交的景况并不乐观,认为开发商在全市实行现售等条件下,加上楼市转冷,预计开发商拿地谨慎同时,政府也减少推地。

数据

成功出让地块13宗

2018年中山土地市场共挂出23宗商住地和商业用地,成功出让的地块为13宗,7宗地被中止出让,3宗地流拍。成交率不到60%,而且中止和流拍现象都集中出现在10月和11月。

中山去年成交的13宗商住地块总面积约为719 .68亩,成交总金额约为83.46亿元(834647.9169万元),除了龙光、万科等老面孔外,禹洲地产、深圳颐盛、复和地产、方直集团、旭辉&卓越都是中山楼市去年新加入的竞争者。对比其他城市,从去年各地土地市场表现来看,在大湾区内,土地供应和成交呈现出分化的形势。中山的供应和成交均位于较低水平,成交金额也在整个湾区城市群垫底。同时,根据《中山市2018年度国有建设用地供应计划》,2018年总用地供应量为1127 .0821公顷(折合16906.232亩),其中,住宅用地供应量为210 .3982公顷(折合3155.973亩),占18 .7%,含保障性住房5 .03亩。中山距离完成供地任务甚远。

业内人士认为,中山土地市场从热到冷虽然正常,也符合全国楼市和土地市场的变化趋势,但变化转变之快让人始料未及。主要转折点集中在下半年,尤其是10月份的表现。业内对今年土地市场成交的景况表示悲观,认为开发商在现售、商业开发苛刻等条件下,加上楼市变冷,预计开发商拿地谨慎同时,政府也减少推地。

价格

最贵商住地破楼面地价记录

2018年最值得一提的是火炬区马鞍岛地块,该地块不仅成为去年最贵住宅地,更打破中山楼面地价最高记录。

去年6月27日,历经6.5小时的持久战,中山首宗“现楼销售”地块终于摘牌。经过252轮激烈竞拍,以封顶价6000元/平方米+111840平方米人才房配建,总价14.04亿元,被万科拿下。按照2500元/平方米的建安成本计算,折合楼面地价13787元/平方米,人才房占比47.81%,溢价率175.74%。此次土拍共吸引了5家房企参与竞拍,包括万科、龙光、华润、安徽高速、深业、保利参与。其中深业集团和安徽高速地产首次亮相中山。本次土拍直接刷新了中山之前最高楼面地价13741元/平方米的记录。

近年来翠亨新区鲜有商住地块推出,相对深中通道来说,该地块是目前中山最好的一块地。该次拍卖的地块更是位于翠亨新区的核心位置。但在拥有良好的区位和体量的同时,地块还设置了“现楼发售”这一高门槛,即宗地上建筑物、附着物只能以现楼形式对外销售。这也决定了综合实力较强的房企才能“拿下”。

值得注意的是,该地块包含“生态高尚居住”和“邻里中心”两个区域进行建设,其中“生态高尚居住”区的基础设施和公共服务配套要求用地面积达4300平方米,“邻里中心”区域公共建筑须独立配置,规划用地面积9118平方米,换言之,该地块本身的公用面积已占土地总面积的17.2%。据专业人士介绍,国内目前已有不少房企引入“邻里中心”这一社区概念,但做得最好的还是万科。

现售

从猜测到全面实行

去年中山土地市场的一个关键字是现售,即规定土地开发必须达到项目综合验收,也就是现楼才能对外发售,这使得不少习惯高周转的开发商不敢贸贸然拿地。

早在去年5月,中山市发布了一则土拍新规,由中山市公共资源交易中心组织实施的编号为W15- 18- 0006的建设用地使用权出让交易活动,要求用地出让后实行商品房现售。这宗现售土地挂出时就引起了业界热议。有业界人士针对现售的资金流要求作出分析,认为现售条件下至少比预售多15%的资金成本。而该宗土地经过200多轮竞拍,这块地被万科竞得,刷新了中山楼面地价最高记录,溢价率达176%。

同时,去年10月12日,广东省中山市南头镇将军村的W02-18-0018宗地和石岐区康华中片区W 23-18-0041宗地成功出让,引发外界关注的是,这两宗地块出让条件均标明“出让后实行商品房现售”。

这只是一个开始。根据中山市国土资源局信息,接下来的10月17日至11月14日,将有10宗现售地块公开出让;更与过去两年南京、杭州等地实施的“竞价达到限价90%实施现售”“溢价率达50%必须现售”的规则不同,中山此番规定未设前置条件。

此举被看做是针对此前广东省房协发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(简称“通知”)一次现实回应。通知显示,广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”材料,并上报住建部,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。这一通知此后并未有进一步消息。而实际上,现房销售此前在广西南宁、南京、杭州、深圳等城市均有项目试点。目前,中山此后推出的城镇住宅用地都要求现售。

土拍

四季度出现中止拍卖潮

去年虽然只见两宗商住土地流拍,但却在第四季度出现土地中止拍卖潮,被业内认为与流拍无异。

从去年10月开始,中山土拍市场陆续推出17宗商业、商住、住宅用地,一度引起了社会高度关注。但随着土拍的进程,从“狂潮”变成了“冷潮”。

截止到目前,推出的17宗用地中,流拍3宗(均为南头地块),中止交易7宗(东区1宗,西区1宗,古镇4宗,三角1宗),成交6宗,其中多为底价或接近底价成交。而这些土地拍卖底价多偏低,不少比上年及去年的拍卖成交价低不少,主流区间集中在4000-5000元/平方米,即使用现今楼价对比依旧有利可图,但开发商依旧不敢买账。当时有开发商表示,中山二级土地市场供地量大,在楼市转冷、投资性购房者变少的情况下,对待镇区地块、商业地块等应谨慎。同时,有业内人士认为,政府看到土地开始出现流拍,认为土地成交转冷,因此宁可中止拍卖也不让流拍。

采写:南都记者 萧倩苑

编辑: 朱晓宇

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